IMU 2024: chi deve pagare e come si calcola

Chi possiede a titolo di:
• proprietà
• usufrutto
• diritto reale d’uso, di abitazione, di enfiteusi e di superficie
• concessione di immobili demaniali: il concessionario
• leasing (= locazione finanziaria): l’utilizzatore o locatario, che è tenuto a pagare l’IMU dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto
i seguenti immobili:
1. abitazione principale di tipo signorile (cat. A1), ville (cat. A8), palazzi storici e castelli (cat. A9) e relative pertinenze (cat. C2, C6, C7)
2. immobili equiparati all’abitazione principale, purchè accatastati in cat. A1, A8, A9, e relative pertinenze. Per l’elenco degli immobili equiparati ad abitazione principale si veda più avanti in CASI DI ESCLUSIONE
3. altri fabbricati (diversi dall’abitazione principale)
4. aree fabbricabili
5. terreni agricoli diversi da quelli posseduti e condotti dai coltivatori diretti (CD), dagli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola e dalle società agricole
6. fabbricati rurali.

L’IMU NON è dovuta:

1. per gli immobili posseduti da enti non commerciali (di cui alla lettera c), comma 1, art. 73 del TUIR di cui al D.P.R. n. 917/1986), destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché attività di religione o di culto di cui all’art. 16 lettera a) della legge 20 maggio 1985 n. 222 eseguite con modalità “non commerciali”, nel rispetto del Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 19 novembre 2012 n. 200. Per questi immobili è necessario presentare la dichiarazione IMU;
2. per i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti (CD) e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola e dalle società agricole che hanno per esercizio esclusivo l’attività agricola e che almeno un componente della società sia in possesso della qualifica di Coltivatore Diretto o Imprenditore Agricolo Professionale. Per questi immobili è necessario presentare la dichiarazione IMU;
3. per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fino a che che rimanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (beni merce). Nel bilancio di esercizio tali immobili devono essere allocati fra le "rimanenze di magazzino". Per ottenere l’esenzione per questi immobili è necessario presentare la dichiarazione IMU. Se la dichiarazione IMU non viene presentata, decade il beneficio.

Per presentare la dichiarazione IMU vedi la relativa scheda informativa nella sezione "Ti potrebbe interessare anche".

L’IMU non è dovuta per l’abitazione principale NON classificata in categoria A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze, e per gli immobili ad essa equiparati.
Per abitazione principale si intende l'immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente (Sentenza Corte Costituzionale n. 209/2022).
Ciò che rileva quindi è la dimora abituale e la residenza anagrafica del solo possessore dell’immobile e non più anche del suo nucleo familiare.
Gli IMMOBILI EQUIPARATI all’abitazione principale sono:

• unica abitazione (e relative pertinenze) posseduta (o in usufrutto) da anziani o disabili che, in seguito a ricovero permanente, hanno acquisito la residenza in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che non sia data in affitto. In caso di più unità immobiliari, l’agevolazione viene applicata ad una sola unità immobiliare. È necessario presentare la dichiarazione IMU;
• casa familiare (e relative pertinenze) assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice, che costituisce altresì ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso.
  In caso di separazione con assegnazione della casa familiare ad uno dei due coniugi, in mancanza di affidamento dei figli, l’IMU è dovuta in base ai criteri ordinari che disciplinano l’imposta. Entrambi i coniugi devono presentare la dichiarazione IMU;
• unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari. È necessario presentare la dichiarazione IMU;
• unità immobiliari (e relative pertinenze) appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica. È necessario presentare la dichiarazione IMU;
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, purché adibiti ad abitazione principale. È necessario presentare la dichiarazione IMU. Se la dichiarazione IMU non viene presentata, decade il beneficio;
• unica abitazione (e relative pertinenze) posseduta da personale in servizio permanente appartenente alle FF.AA., alle Forze di Polizia ad ordinamento militare e civile, al Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D. Lgs. 19/5/2000 n. 139, dal personale appartenente alle carriera prefettizia, a condizione che l’abitazione non sia data in affitto. Solo in questi casi non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica nell’abitazione. È necessario presentare la dichiarazione IMU. Se la dichiarazione IMU non viene presentata, decade il beneficio.

Per presentare la dichiarazione IMU vedi la relativa scheda informativa nella sezione "Ti potrebbe interessare anche".

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità per ciascuna di queste categorie catastali.

ATTENZIONE
Non è possibile considerare "abitazione principale" ai fini IMU l'unica unità immobiliare posseduta, anche se acquisita a titolo di "prima casa" e destinata ad essere adibita ad abitazione di residenza, per il periodo durante il quale il contribuente possessore non vi abbia trasferito la residenza anagrafica e la dimora abituale (es. unica unità immobiliare posseduta sottoposta ad interventi edilizi che sino al termine del loro svolgimento non consentono di stabilirvi la residenza anagrafica e la dimora abituale).

Per determinare l’IMU bisogna:
1 – CALCOLARE IL VALORE DELL’IMMOBILE AI FINI IMU (= base imponibile ai fini IMU)

Per i FABBRICATI
Il fabbricato è un’unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano, alla quale è attribuita una rendita catastale. Si considera parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente. Se l’area non è accatastata insieme al fabbricato, è assoggettata ad autonoma imposizione.
Per i fabbricati, il valore ai fini IMU è ottenuto aumentando del 5% la rendita catastale dell’immobile in vigore al primo gennaio 2023 e moltiplicando il valore per il moltiplicatore corrispondente alla categoria catastale del fabbricato, quindi:
(rendita catastale x 1,05) x moltiplicatore corrispondente alla categoria catastale del fabbricato

I moltiplicatori per ciascuna categoria catastale sono i seguenti:

CATEGORIA	MOLTIPLICATORE
A1 - A2 - A3 - A4 - A5- A6 - A7- A8 - A9 - C2 - C6 - C7	160
A10 – D5	80
B1 – B2 – B3 – B4 – B5 – B6 – B7 – B8 – C3 – C4 – C5	140
C1	55
D1 – D2 – D3 – D4 – D6 – D7 – D8 – D9 – D10	65

Per le AREE FABBRICABILI
Il valore ai fini IMU è dato dal valore commerciale del terreno calcolato in base alla zona in cui si trova, all’indice di edificabilità e alla destinazione d’uso.
La base imponibile delle aree fabbricabili è determinata con riferimento al valore in comune commercio al 1 gennaio, salvo che non siano intervenute variazioni negli strumenti urbanistici, nel qual caso il valore è quello risultante alla data di approvazione degli strumenti urbanistici medesimi.
I valori medi di stima per l’anno 2024 e la suddivisione delle zone sono indicati nella determinazione dirigenziale n. 522 del 2/04/2024 (vedi la sezione "Delibere e determine" di questa scheda).
Nel caso di fabbricato in corso di demolizione, di interventi di recupero edilizio a norma dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f) del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico Edilizia), il contribuente deve pagare l’IMU in base a:
• valore dell’area fabbricabile (non del fabbricato), dalla data di inizio fino al termine dei lavori;
• valore del fabbricato, dalla data di termine dei lavori o utilizzo del fabbricato se antecedente il termine dei lavori.
La mancata attribuzione di rendita per gli immobili della categoria catastale F non consente di annoverarli fra i fabbricati. Quindi i fabbricati di categoria F/3 “in corso di costruzione” ed i fabbricati F/2 “collabenti” (qualora lo strumento urbanistico ne preveda il recupero) devono essere assoggettati ad imposta come aree fabbricabili.
ATTENZIONE: in caso di area fabbricabile posseduta da comproprietari, la finzione giuridica che garantisce l’esenzione dal pagamento dell’imposta vale solamente per il soggetto passivo coltivatore diretto, imprenditore agricolo professionale o società agricola, che la conduce. Gli altri comproprietari devono versare l’imposta per area fabbricabile.

Per i TERRENI AGRICOLI (diversi da quelli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola e dalle società agricole che hanno per esercizio esclusivo l’attività agricola e che almeno un componente della società sia in possesso della qualifica di Coltivatore Diretto o Imprenditore Agricolo Professionale).
Per terreno agricolo si intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato. Il valore ai fini IMU è ottenuto aumentando del 25% il reddito dominicale dell’immobile in vigore al 1° gennaio 2023 e moltiplicando il valore ottenuto per 135:
(reddito dominicale x 1,25) x 135

ATTENZIONE
L’IMU si paga in base alla quota di possesso e ai mesi dell’anno solare in cui si possiede l’immobile, quindi:
• se il contribuente nell’anno 2024 possiede un immobile solo per una quota, sull’intero valore dell’immobile (base imponibile) deve calcolare solo la percentuale corrispondente alla sua quota di possesso.
• se un contribuente possiede l’immobile solo per alcuni mesi del 2024 deve:
- calcolare il valore dell’immobile (base imponibile) come sopra indicato
- dividere il valore per 12 (mesi)
- moltiplicare il valore ottenuto per i mesi di effettivo possesso dell’immobile nell’anno 2024.
Se l’immobile è posseduto per più della metà dei giorni del mese, il mese è computato per intero. Se il mese ha un numero di giorni pari, e venditore e acquirente l’hanno posseduto per lo stesso numero di giorni, il giorno di trasferimento del possesso viene conteggiato in capo all’acquirente e l’imposta dovuta per lo stesso mese resta interamente a suo carico.

Il valore così ottenuto è la base imponibile su cui applicare l’aliquota specificata al successivo punto 2.

2– MOLTIPLICARE IL VALORE DELL’IMMOBILE PER L’ALIQUOTA CORRISPONDENTE
Sul valore dell’immobile ai fini IMU (base imponibile), calcolato secondo le indicazioni riportate al precedente punto 1, deve poi essere calcolata l’aliquota corrispondente al tipo di immobile (vedi la sezione "Ti potrebbe interessare anche" per consultare la scheda relativa alle aliquote.

Dal totale dell’imposta dovuta per l’abitazione principale, immobili ad essa equiparati e relative pertinenze (valori dell’abitazione A1, A8 e A9 e delle pertinenze moltiplicati per 0,6%) si detraggono 200 € rapportati ai mesi di utilizzo e al numero di persone contribuenti che possiedono l’immobile e che vi risiedono.
Alcuni esempi:
a. Due persone abitano nell’abitazione principale, ma uno dei due è unico proprietario dell’abitazione: solo il proprietario deve pagare l’IMU su questa abitazione, usufruendo della detrazione di € 200.
b. Abitazione posseduta per l’intero anno da 3 persone; ognuna di queste ha un 33% di possesso, ma solo per 2 di queste è abitazione principale perché vi risiedono, mentre il terzo non vi risiede: tutti e 3 pagano l’IMU sull’abitazione, ma i 2 che vi risiedono la pagano usufruendo dell’aliquota dello 0,6% (abitazione principale) e di € 100 ciascuno di detrazione, mentre il terzo paga l’IMU applicando l’aliquota dello 1,06% e non usufruendo di alcuna detrazione.
c. Il contribuente è unico possessore dell’abitazione principale, ma solo per alcuni mesi del 2024: deve dividere € 200 per 12 (mesi) e moltiplicare per il numero dei mesi di possesso (per es. se ha posseduto l’abitazione principale solo per 5 mesi potrà detrarre (200/12) x 5 = € 83,3).